Asuntojen rakentaminen – paljon – luo perustan uudelle tulevaisuudelle

Gwada Kayan Aikinmu Don Kawar Da Matsaloli

Massiivinen uudisrakentamisen buumi loisi lukemattomia työpaikkoja ja auttaisi vihdoin lopettamaan rasistisen asuntopolitiikan perinnön.

Kuva ihmisistä rakentamassa jotain Yhden studion bileet Voxille

Osa The Great Rebuild -numeroa Kohokohta , kotimme kunnianhimoisille tarinoille, jotka selittävät maailmaamme.


Kun Amerikan kenraalit suunnittelivat toisen maailmansodan viimeisiä liikkeitä, sen taloustieteilijillä oli toinen huolenaihe: voiton mahdolliset kauheat taloudelliset seuraukset.

Sotaa oli tietysti edeltänyt vakava ja pitkittynyt masennus. Ja monet ajattelivat, että sen loppu tuo takaisin massatyöttömyyden; loppujen lopuksi sotilaiden demobilisaatio ensimmäisen maailmansodan jälkeen loi vakavan taantuman. Vuonna 1939, Alvin Hansen, johtava amerikkalainen keynesiläinen taloustieteilijä , julkaisi kuuluisan analyysin, jonka mukaan rajan sulkeuduttua Yhdysvalloista piti nyt tulla maa, jossa väestönkasvu on hidasta ja investointien kysyntä on rakenteellisesti puutteellista. Toisin sanoen: Sen oli määrä olla maa, joka on juuttunut toistuviin taantumiin.

Sota oli ratkaissut ongelman ja tarjosi työpaikkoja miljoonille sekä sotilaina että sotateollisuuden työntekijöinä. Mutta mitä he kaikki tekisivät sodan jälkeen?

Amerikka löysi vastauksensa historioitsija Kenneth Jacksonin ikimuistoisena duunaamalla crabgrassin rajalla — autojen ja Interstate Highway Systemin rakentamisen myötä avatut esikaupunkialueet, joista tuli uuden kasvun aikakauden moottori. Kyky rakentaa valtavia alueita uusia, suurempia koteja - koteja, joita entiset sotilaat saattoivat ostaa GI Bill of Rights -lain kautta tuetuilla lainoilla - tuli investointikysynnän lähteeksi, jota Hansen pelkäsi Amerikan puuttuvan.

Lisää tästä numerosta

Uudet kodit olisi täytettävä kestotavaroilla, mukaan lukien kodinkoneet, huonekalut ja autot, joita tehtaat, jotka eivät enää toimi demokratian arsenaalina, voisivat purkaa. Matkan varrella velalla rahoitetusta asuntojen hankinnasta tuli varallisuuden kertymisen moottori, jonka Amerikan kasvavat perheet saattoivat siirtää lapsilleen.

Tämä tarina on tullut tunnetuksi viime aikoina roolistaan ​​​​rotujen varallisuuskuilun kasvattamisessa. Mustat kaupunginosat ja asuntolainahakijat suljettiin suurelta osin liittovaltion laajuuden ulkopuolelle, vaikka kansalaisoikeusliike voitti tuomioistuimissa ja lopulta kongressissa.

Nykyään vastaavan poliittisen lähestymistavan on oltava rodullisesti osallistavaa ja ympäristön kestävyyttä huomioiva, mutta talonrakentaminen talouden uudelleenrakentamisen kulmakivenä on edelleen vankka ajatus. Yhdysvallat on tällä hetkellä sekä aliasunnossa että vajaatyössä, mutta sillä on runsaasti kapasiteettia rakentamaan lisää. Kuluttajien vuokra-avun, kohtuuhintaisten asuntojen pääomarahoituksen ja kaikenlaisille rakentajille myönnettävän lainsäädännöllisen helpotuksen yhdistelmä voisi vapauttaa massiivisen uudisrakentamisen buumin, luoda lukemattomia työntekijöitä ja luoda perustan uudelle osallistavan vaurauden aikakaudelle.

Sen tarvitsee vain ohjata rahaa sitä tarvitseville ja tarjota sääntelyä helpotusta niille, jotka haluavat rakentaa.


Ennen Covid-19:ää oli suuri taantuma. Ja sitä ennen suuri asuntojen hintakupla mid-aughts.

Huolimatta valtavista hintojen noususta joillakin metroalueilla kuplan aikana, rakennettujen talojen määrä oli silloin vaatimaton – äärimmäisen vaatimaton verrattuna sen jälkeiseen asuntolankaan. Käsitys George W. Bushin aikaisesta talonrakennusbuumista on suurelta osin illuusio, kirjoittivat Mercatus Centerin tutkijat Kevin Erdmann ja Scott Sumner perustuen siihen, että uusien omakotitalojen rakentaminen saavutti ennätystason vuosina 2005–2006. Mutta se ei johtanut taivaan korkeaan asuntojen määrään. Sen sijaan he kirjoittivat, että omakotitalobuumi oli markkinaosuuden siirtyminen pois valmistetuista ja monikerroksisista kodeista.

Joten yli vuosikymmenen nousukauden jälkeisen laman jälkeen Yhdysvalloissa on huomattavasti pulaa taloista. Jo ennen pandemiaa – eli talouskasvun aikana – vanhempiensa kanssa asuvien nuorten aikuisten määrä oli nousussa , Pew Research Centerin mukaan, kun taas Urban Institute löysi amerikkalaisten osuuden kasvusta, joilla on ruuhkaisia ​​asumisjärjestelyjä . Tämä ylikansoitus oli politiikan epäonnistuminen omilla ehdoillaan, mutta myös osoittautui sellaiseksi viruksen leviämisen varalta .

Toisin kuin 1940-luvulla, meidän ei todellakaan tarvitse tehdä paljoa nyt saadaksemme ihmisille tuettua lainaa. Asuntolainojen korot ovat ennätyksellisen alhaalla , joten perheet, joilla on varaa maksaa käsiraha, voivat helposti ostaa. Mutta sitten on kaikki muut.

Yli vuosikymmenen noususuhdanteen jälkeisen laman jälkeen Yhdysvalloissa on huomattavasti pulaa taloista

Tarvitsemme ehdottomasti vuokralaisten politiikkaa Amerikassa juuri nyt, sanoo Darrick Hamilton, Kirwan Institute for the Study of Race and Ethnicity Ohio Staten toiminnanjohtaja, joka liittyy pian uudelleen New Yorkin New Schoolin taloustieteelliseen tiedekuntaan. . Halpaan luottoon keskittyvät politiikat, kuten Federal Reserven toimitukset tai Trumpin hallinnon painotus veronalennuksiin, voivat auttaa vauhdittamaan vakavasti lamaantunutta taloutta. Mutta Hamilton varoittaa, että ne myös pahentavat kuiluja ihmisten välillä, joilla on jo tarvittavat varat hyödyntääkseen, ja olemassa olevien asukkaiden välillä, jotka eivät pysty hyötymään näistä kannustimista.

Demokraattien presidenttiehdokas Joe Biden on jo ehdottanut täysin rahoittaa Section 8 -asuntoseleohjelman . Ohjelma auttaa miljoonia pienituloisia perheitä antamalla asumistukea suoraan heidän käsiinsä – ja luo valtavan uuden markkinamahdollisuuden vuokrattavien asuntojen rakentamiseen. Mutta ennen pandemiaa, § 8 sulki noin 75 prosenttia tukikelpoisista kotitalouksista, ja se sulkee vain enemmän pois työttömyyden kasvaessa. Mary Cunningham, Urban Instituten suurkaupunki-asunto- ja yhteisöpolitiikasta vastaava varapuheenjohtaja, sanoo, että sen yleismaailmalliseksi tekeminen auttaa pitkälle varmistamaan, että jokaisella amerikkalaisella on koti.

Vaikka Biden on kannattanut ideaa, hän ei ole varsinaisesti korostanut sitä kampanjaretoriikassaan eikä myöskään ilmaissut näkevänsä sen osana talouden elvytysohjelmaa. Mutta se on erittäin hyvin kohdennettu taloudelliseksi kannustimeksi antaa rahaa perheille, jotka varmasti käyttävät sen. Jos se yhdistetään älykkäiden sääntelyideoiden kanssa, se voi vapauttaa talonrakentamisen todellisen puomin, joka luo työpaikkoja ja luo perustan tulevalle vauraudelle.


Suuri ero nykyisten ja kahden sukupolven takaisten asumisongelmien välillä on se, missä kysyntä on. Uusien asuntojen rakentaminen jatkuu edelleen rapuruohon rajalla, mutta useimmissa kaikenkokoisissa kaupungeissa tämä raja sijaitsee nyt kaukana kätevimmistä työmatkareiteistä. Ja maantieteellisesti rajoitetuissa Tyynenmeren rannikon ja Koilliskäytävän kaupungeissa sekä kaupungeissa kuten Denver ja Miami, raja on käytännössä suljettu. Terveellinen annos tulevaisuuden rakentamista on täytettävä – uutta kehitystä jo kehittyneillä lähiöillä. Näin tapahtuu nykyään jossain määrin pienituloisilla tai entisillä teollisuusalueilla, mutta paikalliset asunnonomistajat estävät sen usein kalleimmilla alueilla, joilla uusien rakentaminen olisi toivottavinta.

Poliittisesti, taloudellisesti ja jopa rodullisesti paremmassa asemassa olevat pystyvät käyttämään valtion koneistoa, mukaan lukien kaavoituslakeja, rikastuakseen muiden kustannuksella, Hamilton sanoo.

Suhteellisen äskettäin asti Trumpin hallinto oli samaa mieltä tämän diagnoosin kanssa väittäen, että poissulkevat vyöhykealueet vahingoittivat taloutta ja myötävaikuttivat kasvavaan asunnottomuusongelmaan Covid-19:ää edeltävässä Amerikassa. Asuntoministeri Ben Carson jopa twiittasi vuonna 2018, että meidän on tarkasteltava kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa vähentämällä rasittavia kaavoitusmääräyksiä.

Mutta viime aikoina Trump on yrittänyt torjua huonoja vaalituloksia korkeatasoisten valkoisten keskuudessa lupaamalla pitää kiinni esikaupunkielämän unelma sulkemalla pois asunnot arvokkailta lähiöiltä. St. Louisin pariskunta, joka tuli tunnetuksi aseiden heilutuksesta mielenosoittajia, McCloskeys, varoitti republikaanien kansalliskokouksessa että edistyksellisillä on asialista lopettaa omakotitaloalueet, mikä toisi rikollisuutta, laittomuutta ja huonolaatuisia asuntoja kukoistaviin esikaupunkialueisiin.

Omakotitaloissa ei ole mitään vikaa. Mutta lakisääteinen vaatimus, jonka mukaan vain omakotitaloja rakennetaan laajoille maa-alueille, on resepti asuntojen niukkuuteen, ja se selittää, miksi kunnollinen asunto on luisunut niin monien keskiluokan perheiden ulottumattomiin joissakin Yhdysvaltojen kaupungeissa. Pienituloisimpien asukkaiden varustaminen taloudellisella tuella on heille iso sysäys, mutta mikään halpa luotto ja kupongit eivät pysty kompensoimaan objektiivista asuntopulaa.

Useimmat demokraatit eivät itse asiassa pyri poistamaan yhden perheen kaavoitusaluetta. Kalifornian visionäärinen yritys pakottaa korkean tulotason ja kauttakulkua lähellä olevat yhteisöt hyväksymään kerrostalot kuoli demokraattisen osavaltion ylivoimaisessa enemmistössä viime vuonna äänestyksessä, joka sekoitti puolueiden uskollisuutta ja näki, että monet Etelä-Kalifornian liberaalit omaksuivat McCloskeyn perheen näkemyksen.

Mutta Portlandin kaupunki tarjoaa vaihtoehtoisen näkemyksen uudistuksesta.


Viime kesänä Oregonin osavaltion lainsäätäjä ryhtyi toimiin mahdollistaa kahden yksikön rakenteet lähes koko osavaltiossa ja kolmen yksikön suurissa kaupungeissa. Tämä ei poista esikaupunkialueita, mutta se varmistaa, että laajempi valikoima talotyyppejä on saatavilla useammissa yhteisöissä.

Ja tänä kesänä Portlandin kaupunki meni vielä pidemmälle ja esitti mitä Sightline Instituten Michael Andersen kutsuu Yhdysvaltain parhaaksi matalatiheyksiseksi kaavoitusuudistukseksi.

Yksityiskohdat ovat hieman monimutkaisia, ja ne ovat seurausta liittoutuman rakentamisprosessista, jota ei voida kuvata helposti yhdellä lauseella. Mutta urbanisti ja kuvittaja Alfred Twu tuotti grafiikan Sightlinelle joka näyttää muutosten laajuuden ja laajuuden, mukaan lukien helpomman polun lisäasuntojen rakentamiseen, kevennettyjen pysäköintisääntöjen, nelikerroksisten mökkiklustereiden laillistamisen sekä rakennelman pienten, kuuden asunnon kerrostalojen rakentamiseen, jos puolet asunnoista saadaan syvästi tuetut hinnat köyhille perheille.

Tämän pitäisi antaa voittoa tavoittelemattomille rakentajille mahdollisuus luoda sekatuloisia rakennuksia, jotka tuottavat tarpeeksi vuokraa markkinahintaisilta vuokralaisilta käyttökustannusten kattamiseksi.

Madeline Kovacs, joka auttoi järjestämään koalitiota, joka varmisti historiallisen uudistuksen, sanoo, että tarvittiin yhdistelmä päättäväisyyttä ja ennakkoluulottomuutta, jotta voidaan rakentaa liitto ylivoimaisen sääntelyn skeptikkojen ja pienituloisten yhteisöjen kannattajien välille. Lakiesityksen sisältöä on vaikea tiivistää selkeästi, koska kyse oli ihmisten saamisesta pöydän ympärille ja sen tiivistämisestä yhä uudelleen ja uudelleen. Mutta lopulta se toimi, ja se sai riittävästi kansalaisten innostusta vastaamaan paikkakunnan kokousprosessin pahamaineiseen status quo -harhaan.

Vastasimme asumisen vastustamiseen ja jopa ylitimme sen parilla ihmisellä, hän sanoi.

Mutta vain siksi, että voit rakentaa uudentyyppisiä asuntoja, ei tarkoita, että tulet rakentamaan. Siellä raha tulee sisään.


Markkinahintaisemman rakentamisen mahdollistavan politiikan nerous – olipa kyseessä sitten esikaupunkien kaksikerroksisten asuntojen kaavoitus tai korkeammat asunnot keskuskaupungeissa – on se, että Federal Reserve on jo toiminut rahoituksen helpottamiseksi. Jos jokin projekti näyttää kannattavalta ja sääntely-ilmapiiri sallii sen valmistumisen kohtuullisessa ajassa, lainat ovat nykyään halpoja. Mutta useampien lainkäyttöalueiden tulisi kiinnittää huomiota tähän aikarajaongelmaan. Pandemian koettelemat valtion ja paikalliset veropohjat opiskella jälkeen opiskella jälkeen opiskella jälkeen opiskella vahvistaa, että markkinahintaisempi asuntorakentaminen parantaa kohtuuhintaisuutta, minkä vuoksi jokaisen lainkäyttöalueen tulisi pohtia, kuinka se voi lieventää asumisen vastaisia ​​sääntöjä.

Mutta elämässä on muutakin kuin voiton tavoittelu.

Amerikan poliittisessa tai taloudellisessa järjestelmässä ei ole käytännössä mitään, mikä ei osu suoraan asuntoon, sanoo progressiivisen Roosevelt Instituten presidentti ja toimitusjohtaja Felicia Wong. Puhuitpa sitten koulutuksesta, poliisitoiminnasta, liikenteestä, ilmastosta tai työpaikkojen saatavuudesta, rakennusympäristön luonne on kriittinen. Pienituloisten vuokralaisten tukeminen kysyntäpuolella voi olla erittäin hyödyllistä. Mutta markkinaehtoisten asuntojen rakentaminen yhdentymisen edistämiseksi tai saatavuuden laajentamiseksi, kuten Portlandissa suunniteltiin, pitäisi myös olla pöydällä.

Väittäisimme myös Rooseveltille, että liittovaltion hallituksella on rooli edullisempien asuntojen tarjoamisessa, Wong sanoo.

Kuten Portlandin esimerkki osoittaa, markkinattomien asuntojen rahoittaminen ei ole jännityksessä sääntelyuudistuksen kanssa. Sen sijaan, jos haluamme, että kohtuuhintaisia ​​asuntoja on missä tahansa määrin masentuimpien alueiden ulkopuolella, tarvitsemme lainsäädännöllisiä uudistuksia sen rakentamisen mahdollistamiseksi.

Matthew Yglesias on politiikkaan ja talouspolitiikkaan keskittynyt vanhempi kirjeenvaihtaja. Hän on yksi Voxin perustajista. Hän on isäntä The Rikkaruohot podcast ja sen kirjoittaja Miljardi amerikkalaista: Suurempi ajattelutapa .

Tämä tarina on osa Suuri jälleenrakennus , projekti, joka on mahdollista tuen ansiosta Omidyar-verkko , sosiaalisten vaikutusten hanke, joka pyrkii suunnittelemaan uudelleen kriittisiä järjestelmiä ja niitä hallitsevia ideoita sekä rakentamaan osallistavampia ja tasa-arvoisempia yhteiskuntia. Kaikki Great Rebuild -katsaukset ovat toimituksellisesti riippumattomia ja toimittajien tuottamia.


Lisää The Great Rebuildista

Yhden studion bileet Voxille